Grau de Dificuldade: 8

Olá amigos!

Nesse artigo vamos falar um pouco mais sobre o cálculo de juros na compra de imóveis por meio do Sistema Financeiro de Habitação, com ou sem a utilização dos recursos do FGTS. Atualmente são aplicados três tipos de Sistema de Amortização, veja um deles abaixo:

Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC), também conhecido como Sistema Hamburguês

Este sistema é extremamente simples, uma vez que os valores das amortizações periódicas são todas iguais ou constantes. Trata-se de um sistema de amortização (quitação da dívida) muito utilizado pelas instituições financeiras. Como o próprio nome diz, uma parcela fixa da prestação vai abatendo constantemente o que você deve, fazendo com que o saldo devedor seja cada vez menor, e é sobre esse saldo que se aplicam os juros.

Isso faz com que o valor pago e as próprias prestações sejam decrescentes ao longo do tempo, pois à medida que o tempo passa e a dívida vai sendo quitada e o valor a ser pago com juros sobre o saldo devedor diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela também vai diminuir.

Lembre-se: no Sistema de Amortização Constante, o pagamento da dívida ocorre constante e igualmente em cada período.

Considera-se como “saldo devedor” a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total que já foi amortizado (quitado) até o presente momento.

Teoricamente, o saldo devedor ao final do período deve ser igual a zero, mas nem sempre isso poderá ocorrer por duas razões: o saldo devedor pode ser reajustado com mais freqüência que o valor da prestação. Exemplos: reajuste do saldo devedor mensal e reajuste da parcela a cada 12 meses; o índice de reajuste não é o mesmo, sendo maior para o saldo devedor do que para a prestação; se o mesmo índice for usado para corrigir tanto o saldo quanto a prestação, não haverá resíduo ao final do financiamento.

Desvantagem: uma das desvantagens desse sistema é que o valor das parcelas no início é bastante alto. Algumas vezes não é possível contrair um empréstimo usando esse sistema justamente por causa do alto valor inicial das parcelas. Nesses casos, acaba-se optando pelo sistema Price.

Agora que já vimos o conceito do Sistema SAC, veja como o implementar no Microsoft Office Excel 2003:

1)      Crie uma planilha no Microsoft Office Excel 2003 clicando em Arquivo / Novo. Logo em seguida, selecione o intervalo de células A1:J1 e mescle-o (Formatar / Células / Alinhamento / Mesclar). Se preferir, clique diretamente no botão mesclar e centralizar. Na célula mesclada digite a expressão TABELA SAC - SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE.

2)      Na célula A2, digite a palavra “Capital” e na célula B2 insira o valor R$ 50.000,00. Não se esqueça de formatar essa célula como Moeda.

3)      Logo abaixo, na célula A3, digite a expressão “Taxa (a.m)”. Lembre-se de utilizar o atalho ALT + ENTER para digitar o texto “a.m” na linha de baixo da mesma célula. Na célula B3, insira o valor 1%. Não se esqueça de que o sinal de porcentagem divide esse número automaticamente por cem, portanto, o número real que contém nessa célula é 0,01 décimo de cem.

4)      Na célula A4, insira o valor “Prazo (em meses)” e logo na frente, na célula B4, digite o total do período que deseja calcular. Em nosso exemplo, estaremos utilizando 240, que corresponde a 20 anos (240 meses/ 12 meses).

5)      Na célula B5 você deve inserir a fórmula =B4-1 para decrementar o prazo automaticamente. Note que eu não estou utilizando o recurso Preenchimento Automático com Lista Personalizada do Excel porque a idéia é obter os meses posteriores automaticamente, ou seja, basta que você digite o total do período na célula B4 para que os próximos meses apareçam, conforme a imagem abaixo:

6)      Na célula C3 insira o rótulo SALDO DEVEDOR e, logo abaixo, na célula C4, aponte o endereçamento absoluto da célula que contém o capital, isto é, $B$2, conforme a imagem abaixo:

Para obter o SALDO DEVEDOR, insira a fórmula =B2-($B$2/$B$4) na célula C5, ou seja, o SALDO DEVEDOR = CAPITAL – (CAPITAL / TOTAL DO PERÍODO).

Perceba que ao dividir o capital pelo total do período obtemos o que chamamos de AMORTIZAÇÃO, que nesse caso corresponde a R$ 50.000,00 – 240 = R$ 208,33. É esse o valor que vai ser subtraído mês a mês do SALDO DEVEDOR, conforme a imagem abaixo:

7)      Na célula C6, insira a fórmula =C5-($B$2/$B$4) para que você possa obter os valores restantes através da alça de preenchimento do Excel. Por meio dessa fórmula, estamos subtraindo SALDO DEVEDOR ANTERIOR – (CAPITAL / TOTAL DO PERÍODO), conforme a imagem abaixo:

8)      Em seguida, insira o rótulo PRESTAÇÃO na célula D3 e, na célula abaixo, digite a fórmula =($B$2/$B$4)+E4 para obter o valor da prestação a ser paga mês a mês. Faça isso uma vez e copie a fórmula para as células abaixo com o auxílio da alça de preenchimento, conforme a imagem abaixo:

Note que o valor da prestação foi obtido através da fórmula PRESTAÇÃO = (CAPITAL / PERÍODO) + JUROS, ou se você preferir ler de outra maneira PRESTAÇÃO = (AMORTIZAÇÃO + JUROS).

9) Na célula E3, digite o rótulo JUROS e insira a fórmula =B2*$B$3 para obter o juro do total do período. A fórmula inserida nessa célula pode ser lida como JURO = CAPITAL * TAXA. Trata-se de um cálculo simples, pois estamos obtendo a maior quantidade de juros que pode ser aplicada em todos os períodos, ou seja, se você se perguntasse quanto é 1% de 50.000, logo chegaria ao resultado 500, pois R$50.000,00 * 1% é igual a R$ 500,00, conforme a imagem abaixo:

10)  Na célula abaixo (E5) insira a fórmula =C5*$B$3 para obter os juros embutidos nos períodos seguintes (com o auxílio da alça de preenchimento do Excel). Note que os juros vão diminuindo mês a mês até que sejam iguais a ZERO. Essa fórmula pode ser lida como SALDO DEVEDOR RESTANTE * TAXA, ou seja, estamos descobrindo quanto é 1% em cima do saldo devedor. Os juros diminuem porque o próprio saldo devedor diminui...capiche?

11)  Em seguida, na célula F3, digite o rótulo AMORTIZAÇÃO, e na célula abaixo (F4), insira a função =SE(B4<=$B$4;$B$2/$B$4;"") para obtermos o valor da amortização.

Explicando: =SE(B4<=$B$4;$B$2/$B$4;"") – Enquanto o PERÍODO ATUAL (B4) FOR MENOR OU IGUAL QUE O TOTAL DE PERÍODO DIVIDE-SE O CAPITAL PELO TOTAL DE PERÍODOS. A utilização dessa função foi necessária para nos certificarmos de que não vamos realizar essa divisão caso o período indicado seja maior que o total de períodos, conforme a imagem abaixo:

12) Nossa planilha está quase pronta! Veja como é fácil tirar a PROVA REAL do SALDO DEVEDOR, PRESTAÇÃO, JUROS e AMORTIZAÇÃO. Para tanto, digite os rótulos necessários, conforme a imagem abaixo:

13)  Para concluirmos nossa planilha, utilize a função SOMA na célula E245 para obter o total de juros: =SOMA(E4:E244).

14)  Faça a mesma coisa para a coluna ao lado, a fim de que você obtenha o total amortizado que é exatamente igual ao capital financiado ou emprestado: =SOMA(F4:F243).

É isso aí turma, espero que tenham gostado. Nos próximos artigos veremos como implementar os outros Sistemas de Amortização. Quaisquer dúvidas podem ser enviadas para ronaldosdb@weblivre.net

Para baixar o arquivo utilizado nesse artigo, clique aqui.

Um forte abraço!
Ronaldo dos Santos Silva

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