Grau de Dificuldade: 7

Olá amigos!

Devido aos inúmeros comentários recebidos com os artigos que tratavam sobre o cálculo de Juros Simples e Compostos no Excel resolvi escrever um pouco mais sobre o assunto.

Desde já, agradeço a todos que acompanharam a série e aproveito para ressaltar que todas as dúvidas podem ser sanadas através do email ronaldosdb@weblivre.net.

Infelizmente, não pude responder alguns emails devido a falta de clareza em seus enunciados. Peco que procurem ser o mais claro possível em suas dúvidas e que persistam na criação das planilhas seguindo as orientações dos artigos, pois assim todos nós iremos ganhar com isso.

Nesse artigo trataremos especificamente sobre o cálculo de Juros embutido nos empréstimos e financiamentos de imóveis, tendo em vista que essa foi uma das dúvidas mais apresentadas.

Note que o objetivo dos artigos anteriores era única e exclusivamente mostrar o funcionamento do cálculo de juros no regime simples e composto (seus conceitos) e sua possível implementação no Microsoft Office Excel 2003 por meio de fórmulas e, posteriormente, por meio de funções.

O Cálculo de Juros aplicado nos empréstimos e financiamentos de imóveis dependem de inúmeros fatores, envolvendo conceitos de matemática financeira que geralmente as pessoas não possuem. Além disso, há diferentes Sistemas de Financiamento em uso pelos bancos, instituições financeiras e imobiliárias com diferentes métodos de cálculo.

Veja alguns desses conceitos interessantes:

1) IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): trata-se de um imposto federal aplicado nas operações relativas a títulos imobiliários quando da emissão, transmissão, pagamento ou resgate destes títulos; nas operações de câmbio, na efetivação do pagamento ou quando colocado à disposição do interessado; nas operações de seguro, na efetivação pela emissão de apólice ou recebimento do prêmio; nas operações de crédito, quando da efetivação de entrega parcial ou total do valor que constitui o débito, ou quando colocado à disposição do interessado.

2) TACs Taxa de Administração de Crédito: a taxa de administração de crédito é cobrada por ocasião da adesão ao empréstimo ou financiamento. Normalmente varia de 17% a 19% por todo o período, sendo diluída na quantidade de meses do plano.

Por exemplo, uma taxa de administração de 17% num período total de 120 meses (10 anos) seria transformada em 0,14% ao mês.

3) Inflação: é a queda do valor de mercado, ou seja, o poder de compra do dinheiro (depreciação da moeda). Equivale ao aumento no nível geral de preços. Ainda vale dizer que inflação é o oposto de deflação, bem como que inflação zero corresponde à estabilidade dos preços. Nesses cálculos considera-se a inflação, inclusive com simulação de índices futuros.

4) Seguro: alguns empréstimos exigem o pagamento de seguro;

5) Carência: geralmente é utilizada quando o banco ou instituição financeira permite ao financiado iniciar o pagamento da dívida após alguns meses.

6) Amortização: nesse caso, é o processo de extinção da dívida por meio de pagamentos periódicos, sendo os juros sempre calculados sobre o saldo devedor e não sobre o capital. Sendo assim, podemos afirmar que a amortização corresponde a parte da parcela que efetivamente reduz o saldo devedor (diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total que já foi amortizado [quitado] até o momento). Isso significa, portanto, que o saldo devedor é reduzido mês a mês constantemente. Eis aí o fator preponderante que as pessoas não compreendem nesse cálculo envolvendo juros.

Em outras palavras, os sistemas de amortização existentes abrangem os juros e o prazo acertado em contrato, definindo qual o valor da prestação mensal e em qual parcela dessa prestação a divida será abatida.

Nos financiamentos imobiliários, alguns sistemas de amortização caíram em desuso, desapareceram de vez ou voltaram a ser usuais, como é o caso do Sistema de Amortização Constante (SAC).

Importante: De uma coisa ninguém escapa: os juros sobre juros, pois eles estão presentes em todos os sistemas de concessão de crédito.

Além do SAC, hoje os dois outros modos de cálculo mais usados em financiamentos imobiliários são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Ao contratar um empréstimo, dê preferência ao Sistema SAC ou ao Sacre, não escolha a Tabela Price.

É isso aí turma, no próximo artigo veremos o porquê dessa escolha e como ocorre a amortização da dívida em cima do saldo devedor nos sistemas supracitados.

Um forte abraço!

Ronaldo dos Santos Silva

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